L’encadrement des loyers à la relocation, instauré par le décret du 21 juillet 2012 (renouvelé chaque année), a été créé afin de limiter les réévaluations abusives des loyers des logements faisant l’objet d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.

Attention, l’encadrement des loyers à la relocation ne doit pas être confondu avec l’encadrement des loyers (Cf : Note sur l’encadrement des loyers) qui font l’objet de deux mesures distinctes. En effet, si les règles relatives à l’encadrement du montant des loyers s’appliquent pour plafonner les loyers de certaines villes et agglomérations, celles relatives à l’encadrement des loyers à la relocation s’appliquent pour la révision des loyers au moment de la relocation d’un logement ou du renouvellement d’un bail.

Ce décret s’applique pour tous les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

LE PRINCIPE DE BASE : L’AUGMENTATION PAR L’IRL

Lorsqu’un logement est loué, seule la révision annuelle de loyer par le biais de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) est admise en cours de bail.

Lors d’un changement de locataire, le montant du loyer peut être augmenté uniquement si ce dernier n’a pas fait l’objet d’une révision annuelle au cours des 12 derniers mois. Dans cette hypothèse, le montant de l’augmentation est calculé sur la base de l’indice IRL.

L’IRL est publié chaque trimestre sur le site de l’INSEE. Il est calculé sur la base de l’indice du coût de la construction, l’indice du coût de la consommation et l’indice des prix d’entretien et d’amélioration des logements.

Pour procéder à la révision annuelle du loyer, une règle de trois doit être effectuée.

Loyer HC / IRL trimestre année N-1 x IRL trimestre en vigueur année N

Cas pratique :

Loyer mensuel hors charges de 1 000 €

Dernier indice en vigueur de l’année N : T2 2019 d’une valeur de 129,72

Indice du trimestre de l’année N-1 : T2 2018 d’une valeur de 127,77

Calcul : 1 000 / 127,77 x 129,72 = 1 015,26 €

Le loyer peut faire l’objet d’une augmentation mensuelle de 15,26 € soit une augmentation annuelle de 183,12 €.

Si le bailleur omet d’effectuer cette révision annuelle de loyer dans un délai d’un an à compter de la date anniversaire du bail, il est réputé avoir renoncé à la clause de révision pour l’année écoulée.

LES EXCEPTIONS AU PRINCIPE D’AUGMENTATION PAR L’IRL

• Les biens non loués au cours des 18 derniers mois

Lorsqu’un bien précédemment loué en habitation n’a pas été loué au cours des 18 derniers mois, le loyer est librement fixé par le bailleur dans le respect de la réglementation relative à l’encadrement des loyer (Cf : Note sur l’encadrement des loyers à Paris).

• L’exécution de travaux

Il est possible pour un bailleur de procéder à une augmentation de loyer s’il engage des travaux. Cette augmentation doit faire l’objet d’un accord formel du locataire soit par une clause expresse du bail, soit par un avenant au bail.

De plus, certaines conditions cumulatives doivent être respectées :

• Les travaux doivent avoir pour objet une amélioration ou une mise en conformité des parties privatives ou des parties communes. Ainsi les travaux d’entretien tels que repeindre des murs, vitrifier un parquet ou changer un mitigeur ne sont pas pris en compte.
• Le montant des travaux engagés doit représenter au moins 6 mois de loyers pour une nouvelle location ou 12 mois de loyers pour un renouvellement de bail.

Si ces conditions sont respectées, le loyer peut alors fait l’objet d’une majoration annuelle d’un montant maximum de 15 % du coût total TTC des travaux et dans le respect de la réglementation relative à l’encadrement des loyers (cf : note sur l’encadrement des loyers à Paris). Néanmoins, si la majoration appliquée est égale ou supérieure à 10% du montant du loyer, cette dernière devra être répartie sur 3 ans ou 6 ans selon le type de bail.

Le locataire doit être informé, par écrit, de la date de début et de fin des travaux, de leur nature, ainsi que des éventuels désagréments qui pourraient survenir pendant la durée du chantier.

Dans l’hypothèse où le bailleur et le locataire ne parviennent pas à un accord, le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour saisir la commission de conciliation. En l’absence de constatation d’accord par la commission, le bailleur peut saisir le juge d’instance qui déterminera le nouveau loyer applicable.

Attention, le décret du 26 juillet 2019 apporte une modification à cette exception.

A compter du 1^er janvier 2020, l'augmentation du loyer ne sera possible que lorsque, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement sera inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique.

Cette dernière mesure ajoute une troisième condition cumulative et vient ainsi restreindre le champ d’application de l’augmentation du loyer pour travaux.

• Le loyer inférieur au prix pratiqué sur le marché

Lorsque le loyer pratiqué pour la location d’un logement est inférieur au loyer de référence minoré et est manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché, ce dernier peut être réévalué à la hausse dans la limite de 50% de la différence entre le montant moyen des loyers de référence du voisinage et l’ancien loyer.

Cette action en réévaluation ne peut intervenir que dans le cadre d’un changement de locataire ou dans celui d’un renouvellement de bail.

Néanmoins, une procédure stricte et contraignante doit être suivie.

>> Dans le cadre d’un changement de locataire :

La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables situés, soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit ainsi identifier au moins six loyers de logements comparables et au moins deux tiers de ces références doivent provenir de locations pour lesquelles aucun changement de locataire n’est intervenu durant les trois dernières années. Pour chacun de ces loyers, neuf critères doivent être mentionnés.

Le nouveau loyer devra être établi dans le respect de la loi relative à l’encadrement des loyers (Cf : Note sur l’encadrement de loyers à Paris). Le bail devra quant à lui faire mention de la liste complète des références ayant servi à déterminer le nouveau loyer.

>> Dans le cadre d’un renouvellement de bail :

Lors d’un renouvellement de bail, les mêmes démarches que celles pour un changement de locataire doivent être effectuées dans un premier temps.

Lorsque le locataire est déjà dans les lieux, le bailleur doit, dans un second temps, transmettre une proposition de réévaluation de loyer ce dernier. Sous peine de nullité, cette proposition doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail par lettre recommandée avec accusé réception, par voie d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé/émargement. Le délai commence alors à courir à compter du jour de la réception du courrier recommandé, de la signification de l’huissier ou de la remise en main propre.

Cette proposition doit faire mention du nouveau loyer proposé ainsi que la liste complète des références ayant servi à le déterminer. Elle doit également contenir le texte intégral de l’article 140 – VI de la loi ELAN du 23 novembre 2018.  A défaut de mention de ces indications, la proposition sera considérée comme nulle.

Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour faire valoir son acceptation ou son refus sur proposition en réévaluation qui lui a été formulée. A défaut de réponse dans le délai qui lui est imparti, le refus sera considéré comme étant tacite.

Dans l’hypothèse d’un refus, le bailleur dispose de la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge d’instance peut être saisi avant le terme du contrat. Si aucune saisine du juge n’est effectuée, le bail est renouvelé de plein droit aux conditions antérieures sous réserve d’une augmentation de loyer par l’IRL.

Dans l’hypothèse d’un accord ou d’une fixation judiciaire du nouveau montant de loyer, les parties effectue un avenant au bail qui est renouvelé pour une durée d’au moins trois ans (art.10 de la loi du 6 juillet 1989). La hausse de loyer s'applique alors par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

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